Договор аренды в Дананге - это обычно два-три листа на вьетнамском, депозит в размере месяца и рукопожатие. Работает это чаще, чем кажется, и ломается ровно в двух местах: при возврате депозита и при досрочном выезде. Ниже - что должно быть в договоре, чтобы оба места не сломались, как устроен депозит, что вписать и что вычеркнуть. Это практика рынка, а не юридическая консультация; спорные случаи - к юристу.

Форма: язык и подписи

Договор на одном вьетнамском законен, но вы его не прочитаете, а в споре будете спорить о тексте, которого не понимаете. Двуязычный договор с оговоркой, какая версия главная при расхождении, - норма для сделок с иностранцами. Мы подписываем только такие. Нотариус не обязателен для аренды между частными лицами; подписи собственника, как в паспорте, и ваши достаточно. Копию паспорта собственника или его удостоверения личности стоит увидеть до подписи: имя в договоре должно совпадать.

Адрес квартиры пишется по новым правилам: номер, улица, фыонг, город, без района; почему - в тексте про новые названия районов.

Что должно быть в договоре

  1. Стороны: собственник по паспорту, вы по паспорту, номер и срок визы не обязательны, но часто просят.
  2. Квартира: адрес до этажа и номера, площадь, что в ней есть - мебель и техника списком или приложением с фото.
  3. Срок: дата начала и конца, условие продления, за сколько дней предупреждать о выезде. Обычно 30 дней.
  4. Цена: сумма в месяц, валюта, день оплаты, способ оплаты, кто платит комиссию банка. Оговорка, что цена не меняется весь срок.
  5. Депозит: сумма, когда внесён, при каких условиях возвращается и в какой срок после выезда, в какой валюте.
  6. Что входит: плата за обслуживание дома, парковка, интернет, уборка. Что отдельно: электричество, вода, газ, и по какому тарифу; подробно - в гайде о коммунальных платежах.
  7. Ремонт: что чинит собственник, что вы. Норма: собственник - всё, что сломалось само, вы - что сломали.
  8. Регистрация tạm trú: обязанность собственника и срок; что это - в гайде о регистрации tạm trú.
  9. Досрочный выезд: что теряете вы и что теряет собственник, если расторгает он.
  10. Акт приёма-передачи с показаниями счётчиков и фото - приложением.

Депозит

Сколько: месяц аренды в обычных квартирах, два - в дорогих и в виллах. Три месяца депозита или аренда за полгода вперёд - не норма, а повод торговаться или уходить.

В чём: в той валюте, в которой цена. Если платите долларами, в договоре пишут возврат долларами; если донгами - донгами. Во Вьетнаме расчёты по закону в донгах, и цена в долларах в договоре часто дублируется суммой в донгах по курсу на день оплаты; это нормально, главное, чтобы возврат был в той же логике.

Когда возвращают: после выезда, после сверки квартиры с актом и оплаты последних счетов. Срок возврата пишите в договоре: семь дней - разумно, «после получения счёта за электричество» без срока - нет.

Что удерживают законно: неоплаченные счета, ущерб сверх нормального износа по акту. Что удерживать не должны: износ мебели, следы от картин, уборку, если она не прописана. Самый частый спор - именно «нормальный износ», и единственная защита от него - подробный акт с фото при заезде.

Депозит по договору получает собственник, поэтому перевод или расписка должны быть на его имя. При заезде мы составляем акт с фото и счётчиками, при выезде проходим квартиру по тому же акту.

Срок и досрочный выезд

Стандарт - шесть или двенадцать месяцев, минимум у нас три. Досрочный выезд по инициативе арендатора обычно означает потерю депозита, если не найдена замена; в договор стоит вписать, что при предупреждении за 30 дней и найденном новом жильце депозит возвращается. Досрочное расторжение собственником должно стоить ему столько же: возврат депозита плюс компенсация в размере депозита. Без зеркальности пункт не работает.

Продление: за месяц до конца письменно, цена на новый срок оговаривается заранее. Собственники поднимают цену на 5-10 процентов в год; это обсуждается, особенно если вы платили вовремя.

Оплата

Раз в месяц, в фиксированный день, переводом на счёт собственника с назначением платежа. Наличные - только с распиской. Требование оплатить три или шесть месяцев вперёд встречается и снижает цену, но увеличивает риск; идите на это только с собственником, которого видели, и договором, который прочли.

Комиссию агенту во Вьетнаме, как правило, платит собственник; кто и сколько - в тексте о том, кто платит комиссию.

Что вычеркнуть или переписать

  • «Депозит не возвращается» без условий.
  • Плоский тариф на электричество выше 4000 донгов за киловатт без обоснования.
  • Право собственника входить в квартиру без предупреждения.
  • Запрет на гостей и регистрацию второго жильца, если вы едете вдвоём.
  • Штрафы за просрочку в процентах в день.
  • «Уборка при выезде за счёт арендатора» без суммы.

Перед подписью

Прочитайте обе версии, сверьте суммы и даты, попросите фото паспорта собственника, пройдите квартиру по чек-листу просмотра и внесите всё сломанное в акт. Если подписываете удалённо, порядок действий в гайде об аренде до прилёта. Все шаги сделки - на странице как снять квартиру, квартиры, которые есть сейчас, - на странице аренды квартир.