Tiền cọc thuê căn hộ ở Đà Nẵng thường là một tháng tiền thuê, căn cao cấp và biệt thự là hai tháng, và được trả lại khi trả nhà sau khi trừ các hoá đơn chưa thanh toán và hư hỏng vượt quá hao mòn thông thường. Phần lớn tranh chấp không nằm ở luật mà ở bằng chứng: căn hộ trông thế nào vào ngày đầu. Dưới đây là luật nói gì về tiền cọc, chủ nhà được giữ lại gì, và các bước để lấy lại tiền.

Luật nói gì

Bộ luật Dân sự 2015 coi đặt cọc (Điều 328) là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Từ đó có ba hệ quả, áp dụng nếu hợp đồng không có thoả thuận khác:

  • Khi hợp đồng được giao kết và thực hiện, tiền cọc được trả lại hoặc trừ vào nghĩa vụ trả tiền.
  • Nếu bên thuê từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, tiền cọc thuộc về chủ nhà.
  • Nếu chủ nhà từ chối, chủ nhà trả lại tiền cọc và trả thêm cho bên thuê một khoản tương đương.

Vì vậy tiền cọc «giữ căn» sẽ mất nếu bạn đổi ý, còn chủ nhà nhận cọc rồi huỷ thì phải trả gấp đôi. Trong thời gian thuê, các chi tiết như hạn trả cọc và được trừ những gì do chính hợp đồng thuê quy định. Luật Nhà ở 2023 (Điều 172) bổ sung: bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê phải báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, nếu hợp đồng không có thoả thuận khác.

Chủ nhà được giữ lại gì, không được giữ gì

Được giữ, nếu hợp đồng có ghi: tiền thuê chưa trả, hoá đơn điện nước cuối cùng, chi phí hư hỏng vượt quá hao mòn thông thường so với biên bản bàn giao, chìa khoá và thẻ bị mất.

Không nên giữ: hao mòn thông thường như sơn phai, vết treo tranh, vải sofa cũ; tiền dọn dẹp, nếu hợp đồng không yêu cầu trả nhà sạch; sửa những thứ đã hỏng từ khi nhận nhà, nếu biên bản có ghi.

Trả nhà trước hạn là trường hợp chính mất cọc một cách hợp pháp: hầu hết hợp đồng ghi như vậy, và theo logic của Điều 328 thì đó là bên thuê không thực hiện hợp đồng. Hãy thoả thuận trước bằng văn bản rằng nếu báo trước 30 ngày và tìm được người thuê thay thì được trả lại cọc; chi tiết trong bài hợp đồng và tiền cọc.

Từng bước

  1. Khi ký hợp đồng. Kiểm tra hợp đồng ghi số tiền cọc, loại tiền trả lại, hạn trả lại, ví dụ bảy ngày sau khi trả nhà, và những khoản được trừ. Chỉ chuyển cọc cho chủ nhà có tên trong hợp đồng, có ghi nội dung chuyển khoản; cách kiểm tra chủ nhà có trong bài lừa đảo thuê căn hộ.
  2. Khi nhận nhà. Lập biên bản bàn giao có ảnh từng phòng, đồ nội thất, thiết bị và chỉ số công tơ, hai bên cùng ký. Chụp lại vết xước, vết bẩn và những gì không hoạt động, gửi ảnh cho chủ nhà ngay trong ngày để có mốc thời gian. Cần xem gì có trong checklist xem căn hộ.
  3. Trong thời gian thuê. Giữ biên lai tiền thuê và hoá đơn, báo hư hỏng bằng văn bản ngay khi xảy ra.
  4. Trước khi trả nhà. Báo trước bằng văn bản theo hợp đồng, nếu hợp đồng không ghi thì trước 30 ngày, và hẹn ngày kiểm tra cuối.
  5. Khi trả nhà. Cùng chủ nhà đi kiểm tra căn theo biên bản lúc nhận, ghi chỉ số công tơ, trả chìa khoá và thẻ, ký biên bản trả nhà ghi số tiền cọc, các khoản trừ và ngày trả lại.

Nếu không được trả cọc

Nhắn cho chủ nhà, dẫn điều khoản hợp đồng, biên bản và hạn trả lời, bằng tin nhắn có thể đưa ra sau này. Nếu không được, tranh chấp có thể nhờ tổ hoà giải ở cơ sở nơi bạn ở, rồi khởi kiện dân sự tại toà án nhân dân; biên bản, ảnh và tin nhắn chính là những gì toà xem xét. Với số tiền bằng một tháng tiền thuê, một yêu cầu bằng văn bản bình tĩnh, có bằng chứng giải quyết được phần lớn trường hợp.

Với hợp đồng qua chúng tôi, chúng tôi lập biên bản bàn giao có ảnh và chỉ số công tơ khi nhận nhà, và khi trả nhà kiểm tra căn theo đúng biên bản đó. Quy trình còn lại có ở trang cách thuê. Đây là thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý; với trường hợp cụ thể hãy hỏi luật sư.