Từ ngày 1 tháng 1 năm 2026 cá nhân cho thuê nhà không nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân nếu tổng doanh thu cho thuê trong năm không quá 1 tỷ đồng. Vượt ngưỡng thì thuế giá trị gia tăng là 5% trên toàn bộ doanh thu, còn thuế thu nhập cá nhân là 5% chỉ trên phần vượt 1 tỷ. Căn hộ cho thuê 20 triệu một tháng, 240 triệu một năm, năm 2025 chịu 24 triệu tiền thuế, từ 2026 không phải nộp. Nhưng không nộp thuế không có nghĩa là không phải khai: dưới ngưỡng chủ nhà vẫn thông báo doanh thu với cơ quan thuế.

Bài này viết cho chủ nhà là cá nhân, không phải doanh nghiệp. Đây là hướng dẫn thực tế từ đơn vị cho thuê, không phải tư vấn thuế; con số đối chiếu với văn bản gốc ngày 27.09.2026, nguồn ở cuối bài, và trước khi quyết định điều gì tốn tiền hãy hỏi kế toán của mình.

Cho thuê nhà có phải đóng thuế không

Có, nếu doanh thu vượt 1 tỷ đồng một năm. Doanh thu là toàn bộ tiền thuê theo hợp đồng của tất cả tài sản cho thuê của một người trong năm. Ba căn, mỗi căn 30 triệu một tháng, là 1,08 tỷ một năm và vượt ngưỡng, dù từng căn chỉ 360 triệu. Mức 1 tỷ được trừ một lần trong năm, và chủ nhà có nhiều hợp đồng tự chọn phân bổ nó cho hợp đồng nào.

Tiền cọc không phải doanh thu chừng nào bạn còn phải trả lại cho khách.

Dưới ngưỡng thì không nộp thuế, nhưng vẫn phải khai: thông báo doanh thu cho thuê và tài khoản ngân hàng hoặc ví điện tử bạn dùng để nhận tiền thuê. Khách thuê là công ty cũng sẽ cần mã số thuế của bạn, nên đăng ký thuế sớm là việc đáng làm.

Năm 2026 thay đổi gì

Ngưỡng đổi ba lần trong một năm rưỡi, nên trên mạng có đủ các con số. Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 nâng ngưỡng từ 100 triệu lên 200 triệu từ 01.07.2025. Luật số 149/2025/QH15 và Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 đưa lên 500 triệu từ 01.01.2026. Nghị định 141/2026/NĐ-CP ngày 29.04.2026 sửa Nghị định 68/2026/NĐ-CP, thay 500 triệu bằng 1 tỷ đồng và áp dụng cho cả năm 2026, từ 01.01.2026. Bài viết nào còn ghi 100, 200 hay 500 triệu cho năm 2026 là đã cũ.

Cách tính cũng đổi. Năm 2025 vượt ngưỡng là nộp 10% trên toàn bộ doanh thu. Từ 2026 thuế thu nhập cá nhân chỉ tính trên phần vượt 1 tỷ, còn thuế giá trị gia tăng vẫn tính trên toàn bộ doanh thu.

Hợp đồng ký trước 01.01.2026 còn hơn sáu tháng và đã nộp thuế trước cho cả kỳ được điều chỉnh theo ngưỡng mới. Nếu bạn nộp trước cho năm 2026 theo cách cũ, hỏi cơ quan thuế về phần chênh.

Cách tính thuế cho thuê nhà

Hai phép tính cho doanh thu trên 1 tỷ đồng một năm:

  • thuế giá trị gia tăng bằng toàn bộ doanh thu nhân 5%;
  • thuế thu nhập cá nhân bằng phần doanh thu vượt 1 tỷ nhân 5%.
Tiền thuê mỗi tháng Doanh thu một năm Thuế từ 2026 Thuế năm 2025
8 triệu 96 triệu Không nộp Không nộp
20 triệu 240 triệu Không nộp 24 triệu
40 triệu 480 triệu Không nộp 48 triệu
80 triệu 960 triệu Không nộp 96 triệu
100 triệu 1,2 tỷ 70 triệu: 60 GTGT và 10 TNCN 120 triệu
150 triệu 1,8 tỷ 130 triệu: 90 GTGT và 40 TNCN 180 triệu

Hai chỗ người ta hay tính sai. Thứ nhất, cộng 5% và 5% thành 10% doanh thu: từ 2026 cách đó chỉ đúng với thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân tính trên phần vượt. Thứ hai, thuế giá trị gia tăng có "vách": doanh thu 1,01 tỷ thì cả 1,01 tỷ chịu 5%, không phải 10 triệu phần vượt.

Với phần lớn căn hộ ở Đà Nẵng, một chủ một căn không chạm ngưỡng: căn phải cho thuê trên khoảng 83 triệu một tháng mới vượt 1 tỷ một năm. Người chạm ngưỡng là chủ biệt thự lớn và chủ có nhiều căn.

Với hợp đồng thu tiền bằng đô la Mỹ, doanh thu quy đổi ra tiền đồng theo tỷ giá tại thời điểm phát sinh doanh thu.

Ai kê khai và kê khai thay là gì

Người khai là chủ nhà, tại cơ quan thuế nơi có bất động sản, bằng tờ khai 01/BĐS kèm phụ lục 01/BK-BĐS. Khai điện tử qua Cổng Dịch vụ công quốc gia hoặc ứng dụng VNeID. Nộp giấy chỉ dành cho một số trường hợp: người cao tuổi, người khuyết tật, người thuộc diện bảo trợ xã hội, người ở vùng đặc biệt khó khăn và trường hợp bất khả kháng. Có nhiều bất động sản ở nhiều nơi thì làm một tờ khai tổng hợp tại một cơ quan thuế tự chọn, doanh thu ghi theo từng nơi có tài sản.

Khi khách thuê là doanh nghiệp hoặc tổ chức và hợp đồng ghi họ khai, nộp thay, tổ chức đó khai theo từng kỳ thanh toán tiền thuê bằng tờ khai 01/TCKT kèm 02/BK-KTBĐS. Tiền thuế vẫn là của chủ nhà; hợp đồng nên ghi rõ ai giữ chứng từ nộp thuế.

Khách thuê là cá nhân thì không nhận kê khai thay bằng một điều khoản hợp đồng: chủ nhà là người khai. Chủ nhà vẫn có thể uỷ quyền cho người khác khai và nộp thay theo pháp luật dân sự, nhưng người nộp thuế vẫn là chủ nhà.

Thời hạn kê khai và phạt chậm

Chủ nhà tự khai chọn một trong hai cách. Khai hai lần một năm: sáu tháng đầu chậm nhất ngày 31 tháng 7, sáu tháng cuối chậm nhất ngày 31 tháng 1 năm sau. Hoặc khai một lần: chậm nhất ngày 31 tháng 1 năm sau. Tiền thuế nộp chậm nhất vào ngày cuối của hạn khai.

Mức phạt chậm nộp tờ khai với cá nhân theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 102/2021/NĐ-CP và 310/2025/NĐ-CP:

Chậm bao lâu Mức phạt với cá nhân
1-30 ngày 1-2,5 triệu
31-60 ngày 2,5-4 triệu
61-90 ngày, hoặc trên 90 ngày mà không phát sinh thuế, hoặc không nộp tờ khai mà không phát sinh thuế 4-7,5 triệu
Trên 90 ngày, có thuế phải nộp, đã nộp đủ thuế và tiền chậm nộp trước khi bị kiểm tra, lập biên bản 7,5-12,5 triệu

Mức thường áp là giữa khung; có tình tiết giảm nhẹ thì thấp hơn. Chậm 1-5 ngày mà có tình tiết giảm nhẹ thì chỉ bị cảnh cáo. Không khai trong khi có thuế phải nộp, ngoài các trường hợp trên, bị xử lý như trốn thuế: phạt một tới ba lần số thuế trốn. Khai thiếu bị phạt 20% số thuế khai thiếu. Tiền thuế nộp chậm chịu thêm 0,03% mỗi ngày.

Chậm vài ngày rẻ, chậm vài tháng đắt, quên hẳn rồi bị phát hiện thì đắt nhất.

Có cần đăng ký kinh doanh không

Theo giải thích của Cục Thuế đầu năm 2026, cá nhân cho thuê nhà ở lập hộ kinh doanh là quyền chứ không phải nghĩa vụ. Việc cần làm là đăng ký thuế để có mã số thuế, nếu chưa có, và khai hằng năm. Cho thuê ngắn ngày theo kiểu lưu trú là chế độ khác, có điều kiện riêng; câu hỏi đó dành cho kế toán.

Với chủ nhà cho thuê qua Danang Homii

Hợp đồng ghi rõ tiền thuê, các khoản khách trả riêng và ngày thanh toán, nên số liệu cho tờ khai lấy thẳng từ hợp đồng. Với khách nước ngoài chúng tôi dùng hợp đồng song ngữ theo cùng cấu trúc. Chúng tôi không làm kế toán thuế thay chủ nhà. Với phần lớn căn hộ trong danh mục, doanh thu một năm dưới 1 tỷ, nên việc của chủ nhà là thông báo doanh thu đúng hạn chứ không phải nộp thuế.

Việc chủ nhà bắt buộc phải làm ngay khi khách tới là khai báo tạm trú cho người nước ngoài, có bài riêng. Muốn biết giá thuê đang ở đâu để đặt giá cho căn của mình, xem giá thuê căn hộ Đà Nẵng theo toà. Muốn tìm khách nước ngoài, bắt đầu từ trang dành cho chủ nhà.

Quy định, phí và biểu giá trong bài được đối chiếu với nguồn chính thức ngày 27.09.2026; liên kết gắn ở số hiệu văn bản. Đây không phải tư vấn pháp lý, trường hợp cụ thể hãy hỏi luật sư hoặc cơ quan có thẩm quyền.

Nguồn

  • Nghị định 141/2026/NĐ-CP ngày 29.04.2026 sửa Nghị định 68/2026/NĐ-CP: ngưỡng 1 tỷ đồng, hiệu lực từ 01.01.2026. Kiểm tra 27.09.2026.
  • Nghị định 68/2026/NĐ-CP ngày 05.03.2026 về quản lý thuế hộ, cá nhân kinh doanh, Điều 8 về kê khai cho thuê bất động sản. Kiểm tra 27.09.2026.
  • Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, Điều 7; Luật số 149/2025/QH15; Luật số 09/2026/QH16. Kiểm tra 27.09.2026.
  • Hướng dẫn thủ tục khai thuế đối với cá nhân cho thuê bất động sản, Cổng thông tin Chính phủ, 30.05.2026.
  • Nghị định 125/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 102/2021/NĐ-CP và 310/2025/NĐ-CP, về xử phạt vi phạm hành chính về thuế. Kiểm tra 27.09.2026.